إنها اللعبة المفضلة للناطقين بالإنجليزية
العقارات
اليوم، المخاطرة فى هذه اللعبة أعلى من أى وقت
لعبة العقارات التى نعرفها اليوم بالاحتكار
اخترعت عام 1903
لتكشف عن عدم عدالة النظام الاجتماعى
حيث الأقلية الضئيلة من الملاك
تنكل بالأغلبية من المستأجرين
بعد 30 سنة، قام سباك عاطل عن العمل أسمه تشارليز دارو
باختراع طراز حديث من اللعبة
كان مقر اللجنة هنا فى مدينة اطلانتيك
كان دارو من قدم فكرة المنازل الصغيرة و الفنادق
الذى تخبرنا به لعبة الاحتكار
على عكس نية مبتكر الفكرة
إنه من الذكاء اقتناء العقارات
البروفيسور نيال فيرجسون
و إذا كان من الذكاء اقتناء العقارات
فالأكثر ذكاءا هو إقراض المال
للناس الذين يمتلكون العقارات
لأن القول آمن كالمنازل
له معنى آخر خاص فى عالم المال
الذى تعنيه هو لا شئ أأمن من
إقراض المال للناس الذين يمتلكون العقارات
لماذا؟ لأنه إذا قصروا فى سداد الدين
فباستطاعتك دائما استرجاع العقارات
و حتى إذا فروا فالمنزل لن يستطيع الفرار
و الأكثر من ذلك، فهوس العالم الناطق بالإنجليزية باقتناء العقارات
كان أساسا لفرع فريد من الاقتصاد
و لتجربة سياسية
و هى ديموقراطية العقارات الشخصية
البعض يقول إنها نظاما يجب على العالم كله تبنيه
إن نمو حقوق الملكية الخاصة تسبب فى
ظهور حقبة جديدة فى تاريخ الاقتصاد
و نتيجة لحقوق الملكية الخاصة
تم اقتراض تريليونات الدولارات
بعض هذه القروض أقترضها أشخاص لديهم مشاكل فى المحافظة على مواعيد السداد
Prime loan هو قرض يتمتع بضمانات عالية و أقل مخاطرة و مدعم بالمستندات اللازمة
SubPrime loan هو إقراض أشخاص لديهم مشاكل فى المحافظة على مواعيد السداد و يكون ذو فائدة عالية
ناس كانوا مكتفين بالاستئجار
بدلا من امتلاك منازلهم
و لهذا صدم الملايين من الناس
عند تبين أن العقارات لا تختلف إطلاقا
عن أى نوع من الأصول المالية
و أن ثمنها يمكن أن ينخفض مثلما يمكنه أن يرتفع
و ظهر أنه لا ألاعيب مالية
يمكن أن تحول المنازل الصغيرة
إلى صناديق كنوز بأسقف
مما يثير سؤال
هل العقارات آمنة حقا مثل المنازل؟
أم هل كان الأمر أننا تركنا حبنا للعقارات
يخرج تماما عن السيطرة؟
صعود المال
آمن كالمنازل
امتلاك العقارات كان فى وقت ما ملاذا
لصفوة الأرستقراطيين
كانت العقارات تنتقل من الأب إلى الابن
سويا مع الألقاب و الامتيازات السياسية
أى شخص آخر كان مجرد مستأجر
يدفع الإيجار لمالك الأرض
و حتى حق التصويت فى الانتخابات
كان وظيفة مصاحبة لتملك الأملاك
من وجهة نظر معينة، لم يحدث تغيير كبير فى بريطانيا منذ تلك الأيام
من كل الـ 60 مليون فدان من الأراضى البريطانية
حوالى 40 مليون يملكها
فقط 189 ألف عائلة
الفرق أنهم أصبحوا لا يحتكرون النظام السياسى
حقا، الفضل يعود إلى إصلاح مجلس اللوردات - الأعيان
فطبقة النبلاء يتم الآن إخراجهم تدريجيا من البرلمان
الآن، باستطاعتك رؤية انحدار طبقة النبلاء فى مظاهر عديدة
و لكن فيما يخصني أنا، فالسبب الرئيسي كان المال
حتى ثلاثينيات القرن الـ 18، ابتسمت الثروة للنخبة التى تملك الأرض الإنجليزية
لما يقرب من 30 عائلة ذوى الدخول السنوية الضخمة من أراضيهم
التى تربو على 60 ألف جنيه فى السنة
أو ما يقرب من 150 مليون جنيه استيرلينى اليوم
بوجود مثل هذه الممتلكات الضخمة
و ازدهار دخولهم من الزراعة
كان من الصعب التخيل أن الطبقة الارستقراطية قد لا تزدهر
إلا أنه بتجاهل حقيقة أساسية عن العقارات
قاموا بتأكيد أسباب انحدارهم
مثل الكثير منا اليوم
الأغلبية العظمى رأت أن قيمة عقاراتهم مثل البقرة الحلوب
و استعملوها للاقتراض بقيمتها كاملة
و عادة أكثر من قيمة العقارات
الذى فشلوا فى فهمه
هو أن العقارات ما هى إلا ضمان
للشخص الذى يقرضك المال
و كمقترض، فمازال عليك
أن تكسب المال لترد الدين
و بالنسبة إلى طبقة ملاك الأراضى فى العصر الفيكتوري
فجأة، أصبح هذا أمرا من الصعب القيام به
لم يكن الألم أشد خطورة مما كان
هنا فى قلب مقاطعة باكينجهامشير الريفية
هناك شئ عظيم لا يمكن إنكاره
"فى هذا القصر الكلاسيكي الضخم، "ستو هاوس
الذى قد يكون أعظم منزل خاص
بنى فى إنجلترا فى القرن الـ 18
فقط أنظر إلى هذه الأعمدة الفخمة
أو إلى السقف البيضاوي المجصص المذهل
ألا أنه يبدو أن هناك شئ ناقص
أو على الأحرى أشياء عديدة
لأنه فى كل من هذه الفجوات
كان هناك تمثال روماني
المدافئ الجورجية الفاخرة سرقت
و استبدلت بأخرى عادية مثل هذه
لماذا؟
كيف حدث أن هذا المنزل الذى هو من أفخم أمثاله
أصبح مجرد هيكل لحالته السابقة؟
الجواب هو أن هذا المنزل ينتمى لضحية رئيسية
لأول انهيار مالي حديث
ريتشارد بلانتجينت تيمبل نيوجنت .. الخ
دوق باكينجهام الثانى
قصر ستو جزء من إمبراطورية عقارات الدوق الواسعة
مجموع عقاراته حوالى 67 ألف فدان
فى إنجلترا و أيرلندا و جاميكا
هذه العقارات الهائلة بدت أكثر من كافية
لتدعيم أسلوب حياته المسرف
و هو أنفق المال كما لو كان سيصبح موضة قديمة
على خليلاته و على أطفاله غير الشرعيين
و على أى شئ راق له
كدوق المملكة الواسعة
و بحلول 1845 أنتهى كل شئ
أسعار الحبوب بدأت انحدارها الطويل
و كذلك دخل الأراضى الزراعية
تدهورت أسعار العقارات القروية
و فجأة وجد الأرستقراطيون أن ديونهم
فاقت قيمة عقاراتهم
كان الدوق ينفق أكثر من دخله بمراحل
الذى استهلكت معظمه دفعات فوائد الديون
و لكن كان هناك مباراة أخيرة
من الإسراف المفرط
فى إعداده لزيارة الملكة فيكتوريا و الأمير البيرت
قرر الدوق أن ينفق كل ما فى وسعه
لتجديد قصر ستو هاوس من أعلاه إلى أسفله
تم تجهيز 15 صالون
متخمة بأبهظ الأثاثات الممكن شرائها
أنت ألواح الأرضية تحت وزن
مخمل جنوا، الستان المطرز و القماش المقصب بالذهب
و عندما رأت الملكة النتيجة
علقت بشكل لاذع
بالتأكيد أنني لا أمتلك مثل هذه الفخامة
فى أى من قصري
و للأسف تكلفة هذا الإسراف الباهظ
كانت القشة الأخيرة التى قضت على الدوق اقتصاديا
فى أغسطس 1848 أصيب الدوق بالرعب
لرؤية ولده يستولى على كل محتويات قصر ستو هاوس
بالمزاد العلني
الآن قصر أسلافه فتح على مصراعيه
و ازدحم بصائدي الفرص للمزايدة على الفضيات
و الخمور و أطقم الصيني
اليوم "ستو" أصبح مدرسة داخلية خاصة
أنه رمز مؤثر لثروة الأراضى الغابرة
فى العصر الحالى أصبح
الحصول على وظيفة دائمة و دخل ثابت
أهم من اللقب الموروث
مهما كانت مساحة الأراضى التى تمتلكها
طلق بسبب طول معاناته و بسبب خيانة زوجته الاسكتلندية
التى تم الاستيلاء على خزانة ملابسها
بواسطة ضباط عمدة لندن
و أجبر الدوق فى النهاية على التخلي عن قصر ستو
و الانتقال إلى نزل مؤجر
و أمضى أيامه فى ناديه الكارلتون
كاتبا سلسلة من الذكريات الغير واقعية
و مطاردا الممثلات بخسة
و زوجات الرجال الآخرين
إن سقوط دوق باكينجهام كان نذيرا
بعصر ديمقراطي جديد
الذى فيه كل بالغ له حق التصويت
سواء امتلكوا منزلا فاخرا
أو استأجروا منزلا متواضعا
بتدهور الثروات الأرستقراطية الناتجة من الزراعة
لتسمح باتساع حقوق العامة
فأن ظهور الاقتراع العام
لم يعن أن تصبح ملكية الأراضى عامة
و على العكس فحديثا فى 1938
أقل من ثلث ملكية المنازل فى إنجلترا
كانت فى أيدي ساكنيها
لقد حدث على الجانب الآخر من الأطلنطي
أن ظهرت أول ديموقراطية تسمح بالملكية الحقيقية
و لقد نتجت عن أكبر أزمة مالية حدثت فى التاريخ
لقد وجدت جنتك
منزل الرجل الإنجليزي هو قلعته
و كذلك الأمريكان يعرفون أنه لا مكان مثل المنزل
حتى لو كانت المنازل متشابهة
نحن اليوم نعتبر أن حق امتلاك المنزل أمرا مسلما به
و لكن قبل 1930 لم يكن أكثر من 40 فى المائة
من ساكني المنازل الأمريكان يمتلكون منازلهم
ممنوع الدخول هذه مجاورة سكنية خاصة
إذا كان النظام القديم القائم على النخبة المالكة
نظام إنجليزي صرف
فالثورة التى أوجدت ديموقراطية امتلاك الأملاك
قد ولدت كنتيجة لأزمة اقتصادية أمريكية
عندما ضربهم الكساد الكبير فى 1929
و هوى الاقتصاد الأمريكي
الأقلية التى امتلكت منازلها
لم يستطيعوا تحمل دفع أقساط الرهن
و كذلك المستأجرون كافحوا لدفع الإيجار
حين كان كل ما يحصلون عليه
كان الصدقات
و لم يكن تأثير الكساد اشد قسوة
مما كان فى ديترويت
فسرعان ما هبط عدد العاملين فى صناعة السيارات
إلى نصف العدد الذى كان موجودا فى 1929
و بنصف الأجور
و بحلول 1932 كان المسرحون قد عانوا بما فيه الكفاية
فى 7 مارس قام 5000 من العمال المطرودين
من شركة فورد بمسيرة إلى المصنع
للمطالبة بإعانة بطالة
ما تلى ذلك أجبر الأمريكيين
على تغيير سلوكهم كلية بخصوص امتلاك الأملاك
و ما أن وصل الجمع الأعزل إلى بوابة رقم 4
لشركة ريفير روج فى ديربورن
حتى نشب صدام
فتحت أبواب المصنع فجأة
و اندفعت منها كتيبة من الشرطة و رجال الأمن
و أطلقوا النيران على الحشد
و قتل خمسة عمال
و بعد أيام قام 60,000
و أنشدوا نشيد الأممية الاشتراكي فى جنازتهم
قامت جرائد الحزب الشيوعي باتهام إيدسيل فورد
أبن مؤسس العائلة هنرى
بالسماح بوقوع المذبحة
هل كان من الممكن عمل أى شئ لتهدئة الأمور
التى بدأت تظهر كوضع ثوري
تدفع عائلة فورد أصحاب المصانع الضخمة
ضد عمالهم السابقين المعدمين؟
و فى بادرة تصالح رائعة
قام أديسيل فورد بدعوة فنان ميكسيكى أسمه دياجو ريفيرا
لرسم لوحة جدارية
التى ستظهر اقتصاد ديترويت كمكان للتعاون
و ليس صراع بين الطبقات
كان دياجو ريفيرا شيوعي مدى الحياة
كان مبدأه يهدف إلى مجتمع
لا يوجد فيه ممتلكات خاصة
و الذى فيه كل وسائل الإنتاج تكون ملكية عامة
من وجهة نظره كانت مصانع فورد تمثل الأمر المعاكس تماما
مجتمع رأسمالي الذى يعمل فيه العمال
بينما مالكي الممتلكات الذين يجنون نتائج مجهودهم
يكتفون بالمراقبة
عند كشف النقاب عن الرسوم الحائطية فى 1933
روعت الطبقة الراقية فى المدينة
لقد اعتبروها دعاية شيوعية
تسخر من روح ديترويت
أن قوة الفن شئ رائع
و لكن بدا بوضوح أن الأمر يتطلب شيئا أقوى من الفن
لعلاج مجتمع منقسم على نفسه بقوة نتيجة الكساد
بلاد أخرى تحولت تماما إلى الشمولية المطلقة
و لكن فى الولايات المتحدة كان الجواب هو الاتفاق الجديد
The New Deal الاتفاق الجديد كان سلسلة من برامج الإصلاح الاقتصادية نفذت فى الولايات المتحدة بين 1933 و 1936 و لقد تضمنت أوامر رئاسية و قوانين مررها الكونجرس خلال الفترة الرئاسية الأولى للرئيس فرانكلين روزفلت. كانت البرامج استجابة ليبرالية للكساد العظيم. و لقد ركزت على ثلاثة مبادئ هى النجدة و الانتعاش و الإصلاح. مما يعنى نجدة العاطلين و الفقراء و إنعاش الاقتصاد ليعود إلى المستويات العادية و إصلاح النظام الاقتصادي لمنع تكرار الكساد
و لقد تضمن ذلك اتفاقا جديدا للإسكان
بزيادة جوهرية لعدد الأمريكيين
الذين أصبح بإمكانهم الأمل فى أن يمتلكوا المنازل
لقد مهدت إدارة روزفلت لفكرة
ديموقراطية امتلاك العقارات
التى ثبت أنها الترياق الشافي للثورة الحمراء
و لتنفيذ ذلك فالحكومة سوف تعد سوق العقارات
لإغراء الأمريكان لأن يصبحوا من ملاك العقارات
عملاء أحد سماسرة الرهن العقاري المعروف باسم التوفير و القروض
و هو المماثل لهيئة بناء المجتمعات الإنجليزية
كانت الحكومة ستضمن إيداعاتهم
حتى لو أفلس البنك
الأمر الذى نتج عنه بشكل حاسم إدارة إسكان فيدرالية
أنشئت لتقدم قروض أكبر
لمدد أطول و ذات فائدة أقل
بعد ثلاثينيات القرن الـ 20 معظم القروض العقارية
أبرمت بمدد تتراوح من 20 إلى 30 سنة
اتحاد فيدرالي جديد خاص بالقروض
اسمه فانى ماى
أنشأ لإيجاد سوق قومى لقروض المنازل
هذان الزوجان يشاهدان منزلا نموذجيا الآن
يبدو أن الزوج غير متحمس على الإطلاق
و لكن زوجته مفتونة بالتفاصيل المريحة
مثل منضدة الكي الجاهزة
بتخفيض التكلفة الشهرية للقرض
هذه الخطوة جعلت امتلاك المنازل ممكنا
للكثير من الأمريكيين عن ما كان قبل ذلك
بلا شك الاثنان رغبا فى امتلاك هذا المنزل
للأسف أنهما لا يستطيعان ذلك
المنزل النموذجي
المنزل النموذجي= 4800$ فقط مقدم 960$ و دفعات شهرية = 27.62
أوه، و لكنهما يستطيعان ذلك
فكما تظهر هذه اللافتة فأن باستطاعتهما شراء هذا المنزل
بدفعات شهرية أقل مما
ينفقونه الآن على الإيجار
إننا لا نبالغ إذا قلنا أن الولايات المتحدة الحديثة
بضواحيها المغرية
ولدت من هذه الاتفاقية الجديدة
بداية من ثلاثينيات القرن الـ 20 قامت حكومة الولايات المتحدة
بتأمين سوق العقارات بكل كفاءة
جامعة بين المقترضين و القارضين
و هذا كان السبب فى الانفجار الكبير
فى ملكية العقارات و سوق القروض
فى العقود التى تلت الحرب العالمية الثانية
و لكن كان هناك مأخذا واحدا
لم يكن كل شخص فى المجتمع الأمريكي مدعوا
للالتحاق بجماعة مالكي العقارات
عندما بنيت هذه المنازل فى ديترويت عام 1941
سواء كان لديك المال اللازم للقرض العقاري أم لا
فذلك يتوقف على أى قسم تعيش فيه
لقد كان مقاول عقارات هو الذى بنى
هذا الحائط الذى ارتفاعه 180 سم عبر أحدى ضواحي ديترويت التى طولها 13 كم
كان عليه أن يبنيه حتى يؤهل
للقروض من إدارة الإسكان الفيدرالية
هذه القروض كانت ستعطى من أجل البناء على هذا الجانب من الحائط
الذى أعد ليكون حي للبيض
على هذا الجانب، جانب السود
لم يكن هناك أى قروض فيدرالية
لأن الأفارقة الأمريكان اعتبروا
بشكل أساسى لا يستحقون الإقراض
ذلك كان جزءا من نظام قسم المدينة كلها
نظريا بالقدرة على الوفاء بالديون
و فعليا باللون
بمعنى أن الفصل لم يكن عرضي
و لكن نتيجة مباشرة للسياسة الفيدرالية
هذه الخريطة التابعة للجنة إقراض أموال الإسكان الفيدرالية
تظهر المناطق المسكونة بالسود فى ديترويت
الجزء السفلى من الجانب الشرقى المسمى مستعمرة
مثل التى نوجد فيها الآن فى بوروود جريجز
و المؤشرة بحرف "د" و الملونة باللون الأحمر
باستطاعتك رؤية لماذا التطبيق العملي فى إعطاء حى بأكمله
تقدير سلبي فى القدرة على الوفاء بالديون أصبح معروفا بالخط الأحمر
كانت النتيجة أنه عندما أراد الناس هنا قروضا
كان عليهم أن يدفعوا فوائد أعلى كثيرا
من الناس فى الجزء الأبيض من المدينة
بعد نصف قرن، طبقتي المقترضين
تم تجميل اسميهما
ليصبحا الرئيسي و الثانوي أو المأمون و الضعيف
Prime loan هو قرض يتمتع بضمانات عالية و أقل مخاطرة و مدعم بالمستندات اللازمة
SubPrime loan هو إقراض أشخاص لديهم مشاكل فى المحافظة على مواعيد السداد و يكون ذو فائدة عالية
و لكن فى ستينيات القرن العشرين
كان هذا التقسيم هو البعد الاقتصادي الخفى
لمعركة الحقوق المدنية
تم استبعاد السود من مجتمع أصحاب العقارات الجديد
و كان هناك ثمنا باهظا لهذا الاستبعاد
فى 23 يوليو 1967، العقارات فى ديترويت
اشتعلت حرفيا
أربعة أيام من الشغب و السلب و إشعال الحرائق
زلزلت مدينة ديترويت
خلال أسوء اندلاع عنف عنصري هذه السنة
الغضب من التمييز الاقتصادي
تدفق لمدة خمسة أيام من الشغب
الذى نتج عنه 43 من القتلى
الأمر المثير هو أن معظم العنف لم يكن ضد الناس و أنما ضد الممتلكات
تم نهب أو حرق 3000 منزل تقريبا
كان الدرس الحقيقى لصناع السياسة هو أن استبعاد
أصحاب العرقيات القليلة من ديموقراطية امتلاك العقارات
كان طريق سريع للمشاكل
لجعل الناس يشعرون مثل حاملي الأسهم
فى الوضع الاجتماعى الراهن
كان عليك أن تجعلهم من ملاك العقارات
فى الحقيقة توسيع ملكية المنازل
كان سيحول الغاضبين
إلى محافظين
كان هذا درسا تعلمته "مارجريت تاتشر" بسرعة
هنا فى بريطانيا مبدأ ديموقراطية امتلاك العقارات
أصبح حجر الزاوية فى مبادئ حزب المحافظين فى ثمانينيات القرن الـ 20
ببيع منازل مجلس الإسكان بأسعار دنيا
ضمنت تاتشر أن المزيد و المزيد من الأزواج الإنجليز
أصبح لهما منزلا يمتلكونه
و لقد عنى ذلك أيضا أن مزيد من الناس
أصبحوا من أصحاب الديون
حتى فترة ثمانينيات القرن الـ 20 أغراء الحكومة
لاقتراض المال و شراء منزل
بدا فكرة جيدة للعائلة البريطانية العادية
كانت معدلات الفوائد منخفضة نسبيا خلال الستينيات و السبعينيات
و معدل التضخم أتجه إلى الصعود ببطء
حتى أن القيمة الحقيقية للديون العقارية اتجهت إلى الهبوط
و لكن كان هناك إبرة لادغة فى نهاية الذيل
نفس الحكومات التى أعلنت إيمانها
بديمقراطية امتلاك العقارات
كانت ملزمة بمحاربة التضخم
و ذلك نتج عنه رفع معدل الفوائد
السياسة البريطانية و الأمريكية
لتشجيع الناس على رهن العقارات
ثم رفع نسب الفوائد
أدت فى أواخر الثمانينيات
لواحدة من أكبر موجات الازدهار ثم الانهيار الصاعقة
فى تاريخ سوق العقارات
بسبب ما حدث فى الثمانينيات من انهيار سوق القروض الضعيفة
لأول مرة فى وقتنا الحاضر
الأولى و لكن ليست الأخيرة أن سوق الرهونات الأمريكي
جن جنونه تماما
لقد كانت صدمة للكثير منا
أن انهيار سوق العقارات الأمريكي
كان باستطاعته إشعال أزمة مالية عظمى
"فى الحقيقة، كما ظهر فى سلسلة "صعود المال
فلقد حدث ذلك من قبل
فى مارس 1984، منظمون الحكومة الأمريكية
استلموا نسخة من شريط فيديو
يظهر ميلا بعد ميل من المنازل النصف مبنية
طوال الطريق السريع رقم 30
خارج دالاس فى تكساس
باستطاعتك رؤية البلاطات الخراسانية الفارغة حتى الآن
التحقيق الذى سببته هذه المنازل غير المبنية
كشف واحدة من أكبر الفضائح المالية فى التاريخ
احتيال تسبب فى جعل فكرة أن العقارات هى شكل آمن من الاستثمارات أمرا مثيرا للسخرية
هذه ليست قصة الملك الثابت
و لكنها قصة العقارات السريالية
دمج الادخار و القروض سويا و شركات البناء الأمريكية
لم تكن مقصورة على برامج أصلاح روزفلت
فبحلول السبعينيات أصبحا أساسا
لديمقراطية امتلاك العقارات الأمريكية
ثم فى السبعينيات، صناعة الادخار و القروض
صدمت بتضخم عظيم
ثم بنسب فوائد أعلى
لقد كان ذلك ضربة قاتلة للمؤسسات التى
منعها القانون من رفع الفوائد التى تدفعها للمدخرين
حيث أن هذه المؤسسات كانت تستلم دفعات الفوائد
من مقرضي القروض المحليين
و التى تم تثبيتها منذ عقود
و كان رد فعل واشنطن
هو إلغاء كل هذه القيود تقريبا
عندما تم إلغاء رقابة الحكومة فى 1982
أبتهج الرئيس ريجان
كل شئ فى مرة واحدة أعتقد أننا نجحنا نجاحا باهرا
حسنا، لقد نجح البعض فعلا
بتحررهم من القيود القديمة
رأى الناس الذين يديرون الادخار و القروض
فرصة مفاجئة لجني المال الكثير
من العمل الذى كان مضجرا قبل ذلك "القروض و الرهونات"
برفع معدلات الفوائد على الادخار أصبح باستطاعتهم جذب
أموال أكثر من المودعين
ثم استخدام هذه الودائع
كقاعدة لقروض كثيرة كما يشاءون
و لكن كان هناك أمرا لم يتغير
و هو أن ودائع المودعين سيتم تأمينها بواسطة الحكومة
لقد كان ذلك دعوة إلى انطلاقة هائلة حرة
لكاوبويز الاقتصاد
هذا مطعم وايز سيركل خارج دالاس
الذى يمتلئ وقت الغذاء بمواطنين محليين
مستقيمين بلا ريب
منذ 20 سنة كان العملاء مختلفين
مدينة دالاس
كان لها نصيبا كبيرا
من النصب على المودعين و المقترضين
و هنا حيث جاء "كاوبويز" عقارات دالاس ليبقوا
مطعم وايز سيركل كان مكانا لتناول وجبات الغذاء
عندما لا يحتفلون بحرية فى مزارعهم الجنوبية
لقد حدث ذلك فى منتصف الثمانينيات
لأحدى مجموعات الاستثمار فى دالاس
إمبراطورية الادخار و الإقراض
التى عرضت الفرصة الذهبية
لجمع الأموال من لا شئ
أو بالأحرى من أراضى تكساس الفقيرة
ملحمة إمبراطورية الادخار و الإقراض السريالية
بدأت عندما شكل الرئيس سبنسير باين
فريق تعاوني مع أحد تاركي الدراسة المتأنقين
الذى تحول إلى سمسار عقارات أسمه دانى فولكنر
الذى كان يتمتع بالكرم المفرط
عندما يتعلق الأمر بأموال الآخرين
و المال محل الحديث جاء من إيداعات المودعين الآجلة
و التى دفعت الإمبراطورية فوائد لها عالية و مغرية جدا
هذا هو مجمع فولكنر أحد أوائل المجمعات السكنية
التى بناها فولكنر
و التى أثمرت إمبراطورية حقيقية
وصل بها فوكلنر إلى القمة إلى النهر الدافق
إلى ينابيع فولكنر إلى ثراء فولكنر
خدعة دانى فولكنر كانت التنقيب
كان يشترى قطعة أرض بخسة الثمن
ثم يبيعها إلى بعض المستثمرين الذين يحصلون على المال
الذى تم إقراضه لهم بواسطة، كما خمنت الأمر
إمبراطورية الادخار و الإقراض
ربما أدعى دانى فولكنر أنه أمي
و لكنه بالتأكيد كان لا يجهل الحساب
لم يحظى الكثير من المستثمرين بأى فرصة
لرؤية عقاراتهم عن قرب
كان فولكنر يكتفى بالطيران فوق الأرض
فى طائرته الهليكوبتر بدون أن يحط على الأرض
بحلول 1984، أصبحت تجارة العقارات فى تكساس خارج السيطرة
الأموال المدفوعة بالإيداعات التى ضمنتها الحكومة
و التى كانت تذهب فعليا إلى جيوب
المقاولين
على الورق على الأقل، نمت ممتلكات الإمبراطورية
من 12 مليون دولار
إلى 257 مليون دولار
خلال ما يزيد قليلا عن سنتين
كانت المشكلة هى أن الطلب على شقق التمليك
على الطريق السريع رقم 30 لم يكن من الممكن أن يستمر فى الارتفاع
مع العرض المستمر الذى ولده
فولكنر و بلين و زملائهم
عندما قام المنظمون أخيرا بإلغاء هذه العمليات عام 1984
لم يكن من الممكن الهروب من هذه الحقيقة
و تعرضت مئات المباني التى أقاموا هياكلها
للهدم بالبلدوزر أو الإحراق لتسوى بالأرض
اليوم بعد 24 سنة
لاتزال أراضى تكساس مهملة
فى 1991، تم إدانة فولكنر و باين
و سجنا بتهمة الاحتيال
أحدى شركات الاستثمار التى سميت الإمبراطورية
أحدى أكثر مؤامرات الاحتيال تطرفا
فى التاريخ الأمريكي
ما يقرب من 500 عملية ادخار و تسليف انهارت
و حسب أحد التقديرات الرسمية
ما يقرب من نصف العمليات اعتبرت إجرامية
تكلفة الأزمة الكلية كانت 153 بليون دولار
مما جعلها أحدى أكثر المؤامرات المكلفة اقتصاديا
فى التاريخ الأمريكي
أما الحكومة الفيدرالية التى ألغت الرقابة
على الادخار و التسليف
دفعت فاتورة ذلك
و هذا يعنى أن
أن دافعي الضرائب دفعوها
لقد كان ذلك أول علامة واضحة على احتمال وجود نتيجة سلبية
لمبدأ ديموقراطية امتلاك العقارات
ألا أن أزمة الادخار و الاقتراض كانت مجرد رعشة
إذا ما قورنت بزلزال العقارات
الذى كان سيضرب السوق الأمريكي بعد 20 سنة
الادخار و التسليف كانت أزمة أمريكية تماما
و لكن زلزال القروض الضعيفة
كان سيرج عالم المال كله
إلى أساساته
عندما تم بناء هذا الحائط لفصل مالكي المنازل البيض
عن المستأجرين السود فى 1940
وجدت العائلات السوداء أنه من المستحيل الحصول على قروض أو رهون
بعد 60 سنة، تغير ذلك كله
نحن نريد أن يمتلك كل فرد فى أمريكا منزله
أعلن ذلك الرئيس جورج بوش فى أكتوبر 2002
متحديا المقرضين لإيجاد 5.5 مليون
من مالكي المنازل من الأقليات العرقية
بنهاية هذا العقد
بالتشجيع الإيجابي من الحكومة الفيدرالية
لتسهيل معايير الإقراض
تكالبت شركات الرهن العقاري على مناطق مثل هذه
عارضة كل أنواع العروض المغرية
بسبب أن الكثير من المقترضين الجدد كانوا ذوى تاريخ ائتماني سيئ
فأن هذه القروض عرفت بالقروض غير الآمنة
لا دخل؟ و لا عمل؟
بدون ممتلكات؟
هذا يجعلك مرشح مثالي لقرض الننجا
كانت المشكلة أنه وراء الدفعات الاستهلالية المنخفضة
فأن قروض الرهن العقاري هذه كانت مختلفة جدا
عن قروض الـ 30 سنة ذات الدفعات الثابتة القديمة
منذ ثمانينيات القرن العشرين تغيرت لعبة الإسكان جوهريا
فى أرجاء العالم الناطق بالإنجليزية
الرهون العقارية أصبحت مدتها أقصر فأقصر
Interest-Only mortgage هو رهن عقاري يتم فيه دفع الفوائد الشهرية المستحقة فقط طوال مدة العقد و بهذا لا يتم تخفيض قيمة مبلغ الدين طوال مدة العقد على أن يتم سداد كامل القيمة فى نهاية العقد و إذا لم يتم السداد فيمكن أن يتم الاستيلاء على المنزل
How an Interest-Only mortgage works كيف يعمل هذا العقد يقوم الشخص المدان بدفع قيمة الفوائد فقط طوال مدة العقد، و بهذه الطريقة تكون قيمة الدفعات الشهرية اقل من دفعات العقد العادى، مما يجعله مشجعا للبعض. و لكن يجب وجود خطة لدفع كامل المبلغ فى نهاية المدة
و المزيد من المقترضين اتجهوا إلى الرهن العقاري الذى يتم فيه دفع الفائدة الدورية فقط
هذا يجعل ملاك المنازل أشد حساسية
مما كانوا تجاه ارتفاع معدل الفوائد
إذن كيف لم يقلق المقرضون
من أن هؤلاء المقترضون الضعاف
كانوا على الأرجح سيتخلفون عن السداد إذا أرتفع معدل الفوائد؟
جواب هذا السؤال
و السر فى أزمة القروض الضعيفة
كان عالما آخر
توريق الدين و تحويله إلى أسهم
فبدلا من يعرضوا أموالهم للخطر
يقوم مقرضون الديون الخطرة فورا ببيع القروض إلى البنوك
هنا فى وول استريت و حولها
ثم تقوم البنوك بتحويلها إلى أسهم
مما يعنى أنهم يجعلوها فى حزمة واحدة
ثم تقسيمها و توزيعها بحيث على الأقل
الطبقة العليا يتم تقييمها بأعلى درجة Triple A
من درجات تقييم أسهم الاستثمارات
ثم يقوم البنك ببيع هذه الأسهم إلى المستثمرين
الذين يبعدون آلاف الأميال عن ديترويت
الذين سيسعدون بشراء المزيد من مئات
النقاط المئوية من الأرباح
مفتاح توريق الديون كان المسافة
بين المقترضين فى ديترويت مثلا
و بين الناس الذين يستلمون الأرباح
و عندما أشترت المدن الصغيرة فى النرويج هذه السندات
لم يكن لديهم أى فكرة عما كان وراء استثمارهم
الخيمياء الاقتصادية - أى الشعوذة الاقتصادية حسنا، أنها كانت نموذج الأعمال المالية الناجحة جدا
طالما بقيت نسب الفوائد منخفضة
و أحتفظ الناس بأعمالهم
و أسعار العقارات استمرت فى الارتفاع
و للأسف، لم يحدث شيء من ذلك فى ديترويت
فى عام 2006 وحده
ضخ مقرضون "القروض الخطرة" ما يزيد عن البليون دولار
فى تلك المناطق من المدينة
حيث كانت قيمة المنازل تتهاوى
و معدلات البطالة و الرهون
ترتفع
و أتبعت ديترويت مدن أخرى
ممفيس - تينيسى
أنه ظهر الخميس
و أنا أشاهد طقوس تتكرر مرتين فى اليوم
هنا على سلالم قاعة ممفيس
حوالى 30 منزلا على وشك أن تباع فى المزاد العلني
و السبب هو أن المقرضون
طالبوا باسترجاع العقارات المرهونة
بسبب التخلف عن سداد دفعات الفوائد
ممفيس تبدو هذه الأيام مدينة استرجاع العقارات المرهونة
فى خلال السنوات الخمس الماضية، ما يقرب من
مالك من كل أربعة أستلم إنذارا
يهدده باسترجاع منزله
منذ أن بدأ سوق رهونات القروض الخطرة
فى الاشتعال فى صيف 2007
انتشرت موجات الانفجارات خلال
أسواق العالم المالية
مكتسحة صناديق الاستثمار فى السلع المستقبلية
Hedge fund هو المال المستثمر فى البضائع المستقبلية بغرض خفض المخاطر و الخسارة لجني عوائد تفوق متوسط عائد السوق ومع أن اسم هذا النوع من الصناديق يوحي بأنها تهدف نحو تقليل المخاطر ولكن الواقع هو أنها تهدف نحو تحقيق أقصى ربح ممكن والاسم ليس إلا أثرا تاريخيا فقد ارتباطه بالواقع
و مدمرة بنوك الاستثمار الضعيفة
و مكلفة الناجين مئات البلايين من الدولارات
تذكروا تلك الشركة من 1930
فانى ماى
و شقيقتها الصغرى فريدى ماك
لقد نمت لتمتلك أو تضمن حوالى نصف
كل قروض المنازل الأمريكية
فى سبتمبر 2008، تم تأميم كل من فانى و فريدى
لتفادى الانهيار التام لسوق الرهن العقاري
أسماء عريقة فى وول ستريت مثل بير ستيرنز
و ليمان برذرز و مرلين لينش
تلاشت
بعكس الادخار و القروض
امتدت هذه الأزمة مباشرة إلى العالم
المجالس البلدية النرويجية الأربعة
فى رانا و هيمنس و هاتفيجلدال و نارفيك
التى استثمرت ضرائب مواطنيهم
فى أسهم حزم القروض الخطرة
أصبحت استثماراتهم تساوى
ما يقرب من 15% مما دفعوه فى هذه الأسهم
و هذا يمثل خسارة مائة مليون دولار
فى العالم المتحدث بالإنجليزية
نحن نميل إلى الاعتقاد أن العقارات رهان مضمون
أبسط وسيلة للثراء
هى اللعب فى سوق العقارات
فقد تكون ساذجا إذا استثمرت مالك فى أى شئ آخر
السعر مخفض
و لكن الشئ المهم فى هذه الحقيقة الافتراضية
هو كيف أن الواقع أظهر كذبها تكرارا
ففى أسواق الأسهم
يمكن للعقارات أن تحلق عاليا
فقط لتتحطم بأشنع طريقة
فى بريطانيا، بين 1989 و 1995
سقط سعر المنزل المتوسط بحوالي 18 فى المائة
و لكن ذلك يعد لا شئ
إذا قورن بما حدث هنا فى اليابان
المنظر جميل
الديكور رائع، أنه يعجبني
و هذا هو الفرن
حسنا، فلنتوقف عن المراوغة
كم سيكلف هذا المنزل
إذا دفعت ثمنه الآن
سيكون قريبا من 2 مليون دولار
هذا يقرب من مليون
مليون جنيه لشراء هذه الشقة الأنيقة
فى طوكيو، و لكن هذا الحى راقي، أليس كذلك؟
قد يبدو السعر كبيرا
و لكن فى تاريخ اليابان القريب، هذا سعر جيد جدا
بين 1985 و 1990، أسعار العقارات فى اليابان
ارتفعت بمعدل يقرب من الثلاثة
و هرعت البنوك لركوب هذه الموجة
و لكنها لم تكن موجة أنها كانت فقاعة
و فى 1990، انفجرت
سقطت الأسعار هنا فى طوكيو
بمقدار 75 فى المائة
ماسحة كل الأرباح السابقة
هذا المنزل يساوى مليون جنيه الآن
كم كان ثمنه قديما فى 1990
فى قمة فقاعة العقارات؟
ما يقرب من ثلاثة أمثال هذا السعر
أى حوالى ستة ملايين دولار
ثلاثة ملايين جنيه إسترليني
حسنا، نحن نظن أننا مررنا بتحطم أسعار العقارات فى الغرب
و لكن هذا تحطم الأسعار الحقيقى
لذلك لا، العقارات ليست استثمارا آمنا فريدا
أسعار المنازل يمكن أن تسقط كما يمكن أن ترتفع
و كعقارات، المنازل لا يمكن تسييلها إلى درجة كبيرة
الأمر الذى يعنى أنك لا يمكنك بيعها فى عجالة
إذا سقطت فى أزمة مالية
و هذا، إلى درجة كبيرة، عيب فكرة
ديموقراطية امتلاك العقارات
السؤال المهم الآن هو هل نحن المتحدثون بالإنجليزية
يهمنا تصدير نموذجنا
إلى بقية العالم
العيب الحقيقى فى ديموقراطية امتلاك العقارات
كما بينتها الأحداث مؤخرا
هو أن سوق المنازل، مثل أى سوق عقارات آخر
ميال إلى موجات الازدهار ثم الإخفاق
و لكن ربما هناك طريقة أخرى للنظر إلى العقارات
كوسيلة للوصول إلى ثروات جديدة
عن طريق توفير ضمانات أضافية للمقاولين الطموحين
هل يمكن أن يكون امتلاك العقارات هو الإجابة
لمشكلة أفقر الدول؟
لقد سمعت عن المقترضين الضعاف
فمرحبا إلى الدول الضعيفة
الأرجنتين، حيث الاقتصاد الذى يحقق أقل من المتوقع
كان وسيلة الحياة لمدة قرن
أحياء الفقراء فى ضواحي بيونس أيرس
تبدو على بعد مليون ميل من الشوارع الأنيقة
فى العاصمة الرئيسية الأرجنتين
و لكن هل الناس هنا فقراء حقا كما يبدون؟
أحد الرجال، لم يعتقد ذلك
رجل الاقتصاد من بيرو هيرناندو دى سوتو
رأى أن الأحياء المتدنية مثل هذه
فى كل الدول النامية حول العالم
تمثل حرفيا ثروة غير ملحوظة قدرها تريليونات من الدولارات
المشكلة هى أن الناس الذين يعيشون هنا
و فى المدن العشوائية التى لا تنتهى حول العالم
ليس لديهم سند ملكية قانوني لمنازلهم
و هذا أمر سيئ لأنه بدون سند ملكية قانوني لمنازلهم
لا يمكنك استعمال هذه المنازل كضمان أضافي لاقتراض النقود
و إذا لم تستطع اقتراض النقود
فليس من المحتمل أن تستطيع توفير رأس المال الذى تحتاجه
لبداية مشروع
جزء من المشكلة هو أنه فى الدول الفقيرة
أنه كابوس بيروقراطي أن تحاول
الحصول على سند قانوني لملكية ما
قد يستغرق الأمر شهورا، و أحيانا سنوات.. أطول
مما يحدث فى العالم الناطق بالإنجليزية
يرى هيرناندو دى سوتو أن نفخ الحياة المالية
فى هذه المدينة الميتة
هو المفتاح لإمداد الفقراء
بمستقبل أكثر إشراقا
مدينة الأكواخ - كويلمس
فى أقصى جنوب بيونس أيرس
تمثل اختبارا طبيعيا لنظرية دى سوتو
فى أحد جوانب المدينة
يوجد بعض من أقذر الأحياء التى شاهدتها
و لكن على بعد أميال قليلة، هناك قصة مختلفة جدا
فى بداية الثمانينيات من القرن العشرين
مجموعة من السكان هنا، ضغطت على الحكومة
لتوفير مستندات ملكية قانونية لمنازلهم
و لقد نجحوا فى ذلك
و هؤلاء الذين يرغبون فى دفع إيجار صغير
تم منحهم إيجار، بعد 20 سنة
سيتحول إلى ملكية كاملة
بإمكانك أن تعلم أن الساكن هو المالك
من وجود السور، و طلاء الجدران
و يوجد حتى كلب يقظ
فعلى كل، الملاك يميلون إلى العناية بممتلكاتهم
أفضل من المستأجرين
كما أن بعض الملاك هنا انتبهوا إلى
قيمة عقاراتهم
و ذلك بعرضها للبيع
للبيع
ألا أنه يبدو أن هناك عيب فى هذه النظرية
فامتلاك منازلهم
لم يجعل الأمر سهلا جدا
على الناس فى أن يقترضوا النقود
فقط 4% منهم
تمكنوا من الحصول على رهون
الحقيقة هى أن امتلاك العقارات لا يعطيك ضمانات
أنه فقط يعطى مقرضيك الضمانات
الضمان الحقيقى يأتى من وجود دخل
كما أكتشف دوق باكينجهام عام 1840
و كما يكتشف ملاك منازل ديترويت اليوم
و كما أعتقد أن سكان مدن الأكواخ سيوافقون
و لهذا السبب، أنه ليس من المحتمل
أن شركات المقاولات فى الدول النامية
ستقبل عمل رهون على منزله
أو فى حالتنا هذه، على منزلها
فى الحقيقة امتلاك العقارات قد لا تكون المفتاح
إلى جيل ثرى على الإطلاق
بوليفيا
هذه هى بيتى فلوريس
أنها تدير مقهى صغير فى إل ألتو
ضاحية فقيرة فى عاصمة بوليفيا لاباز
بيتى واحدة من العدد المتزايد من النساء
حول العالم اللاتي اقترضن أموال
بدون أى ضمانات على الإطلاق
إنها تجسد الحركة الرائعة
الاقتصادية الجديدة التى تسمى الأعمال المالية الصغيرة
هل اقترضت المال لإنشاء هذا المقهى الصغير؟
نعم لإنشاء المقهى- حقا-
لقد اقترضت المال لإنشاء المقهى
هل قمت بالسداد؟ هل قامت بسداد كل المبلغ؟
لقد قامت بالسداد من دخل مشروعها منذ فترة طويلة
فهمت
قصص مثل قصة بيتى تشير إلى أحدى الثورات العظيمة
فى عالم الأعمال المالية الصغيرة فى دولة مثل بوليفيا
لقد تبين أن النساء حقا أفضل من الرجال فى مخاطر الائتمان
بمنزل أو بدونه كضمان للرهن
إنه أمرا مخالفا للصورة المعروفة
للمرأة المسرفة
إن تلك النسوة لا يمكن اعتبارهن ذوات ضمان مالي جيد
على الأرجح فلديهن دولارات معدودة قليلة
و بالرغم من ذلك فإقراضهن بالمال يتم
هنا فى بوليفيا، لاحظ المقرضون
أن استحقاق القروض قد يكون خاصية نسائية
قامت كارمن فيلاسكو بإنشاء هيئة برو موجور
لتمويل النساء الفقيرات الجريئات
و لأن القروض غير مضمونة بعقارات
فأن التحدي هو أن ترد تلك النساء القروض
و لكنهن يردونه
من اليوم الأول، أنهن يدركن أن عليهن
السداد فى الموعد، و أنهن سيدفعن الفوائد
كارمن فيلاسكو من برو موجير
و أنهن يجب أن يوفرن
فهى عملية تعليمية
و هى فى بدايتها شاقة لأنهن
غير متعودات على التعامل مع القروض
و لكن رويدا رويدا، فهن يألفنه
و يشعرن بالفخر عندما يردون القروض
لا بد أن أعترف أنني أعجبت جدا بما رأيته هنا فى برو موجور
بإمكانك الشعور فى خلية النحل هذه
بالتبدل الذى أحدثه عالم الأعمال المالية الصغيرة
فى حياة تلك النسوة
و خلفى يمكنك مشاهدة النتيجة
النساء مصطفات لسداد ديونهم فى موعدها
ربما أنه قد حان الوقت لتغيير عبارة
آمن كالمنازل لتصبح آمن كربات المنازل
بالطبع، سيكون من الخطأ أن نفترض
أن الأعمال المالية الصغيرة ما هى إلا رصاصة اقتصادية سحرية
أن أعطاء القروض ليس بالضرورة
سيؤدى إلى جعل الفقر أمرا تاريخيا
و لكن الرهان بكل شئ على المنازل لن يؤدى إلى ذلك أيضا
قد يكون الجهل المالي متفشيا
و لكن بوسيلة ما، جميعنا خبراء فى أحد فروع الاقتصاد
و هو سوق العقارات
كلنا نعرف أن العقارات هى رهان ذو اتجاه واحد
ألا أنه ليس كذلك
أذهب إلى السجن
فى كل العالم، يبدو أن أسعار العقارات تتهاوى
من ممفيس إلى سانتياجو
و من لندن إلى لا باز
التشجيع على امتلاك المنازل قد يخلق
جمهور سياسي للرأسمالية
و لكنه أيضا يتلف سوق رأس المال
بأغراء الناس على الرهان على المنازل
حسنا، بالمنازل
الناس فى حاجة إلى اقتراض المال، بالطبع
لبداية المشاريع، أو لشراء بضائع غالية
و لكن يبدو أمرا خطيرا أغراء الناس على المخاطرة بكل شئ
على سوق العقارات الغير خالي من المخاطر
من باكينجهامشير إلى بوليفيا إلى اسكتلندا الجميلة
المفتاح هو الوصول إلى التوازن السليم
بين القرض و بين الدخل
و الأسبوع القادم سوف أبين
كيف أن كل اقتصاد العالم يتم معالجته
بطريقة تجعل ذلك التوازن خطئا على نحو خطير
ترجمة علاء مصطفى